Основным направлением деятельности компании является проектное финансирование жилищного строительства.
Требования ГК Роскомстрой Недвижимость к проектам
ГК «Роскомстрой Недвижимость» финансирует
застройщика — компания*, обладающая правами на земельный участок и организующая управление процессом строительства. При этом реализация площадей в строящемся объекте может проводиться этим лицом самостоятельно или с привлечением сторонних риэлторов,
риэлтора-инвестора — компания, приобретающая оптом права требования к застройщику на получение площадей, с целью их дальнейшей розничной реализации. Финансирование клиента, выступающего в качестве Риэлтора-инвестора возможно только при финансировании строительства жилых объектов (жилых домов с квартирами и коттеджей),
минимальный размер лимита кредитования на компанию/группу — 25 млн. долларов США.
ГК Роскомстрой Недвижимость рассматривает возможность финансирования строительных проектов, соответствующих следующим первичным критериям:
Проектное финансирование - Типы строящихся объектов
жилая недвижимость
офисная недвижимость
недвижимость торгово-развлекательного назначения
многофункциональные комплексы (clover house)
недвижимость логистического назначения
коттеджные поселки
География строящихся объектов
География строящихся объектов - субъекты РФ.
Правоустанавливающие документы
решение конкурсной комиссии, Постановление органа местной власти о выделении земельного участка, Инвестконтракт, Свидетельство о собственности или Договор аренды земельного участка,
заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации,
разрешение на строительство.
Требования к управляющей компании проекта
опыт ведения, девелоперских операций — не менее 3 лет,
количество реализованных объектов — не менее 3 лет,
наличие собственной службы технического надзора и контроля за ходом строительства, либо опыт работы со сторонними организациями, выполняющими контроль за ходом строительства.
Требования к генеральному подрядчику объекта
опыт проведения строительных операций в качестве генподрядчика — не менее 3 лет,
количество реализованных объектов — не менее 3 соответствующего типа,
наличие собственного штата квалифицированных кадров, парка строительной техники, мощностей по производству строительных и комплектующих материалов (ЖБУ, ДСК, ЖБИ и т. д.).
Требования к риэлтору
опыт ведения риэлторских операций — не менее 3 лет,
опыт реализации площадей в новостройках соответствующего класса — не менее 3 объектов,
наличие собственного штата квалифицированных кадров.
Предварительный анализ проекта
Для предварительного рассмотрения вопроса о возможности финансирования строительного проекта клиент предоставляет в ГК Роскомстрой Недвижимость информацию о проекте по форме Приложения № 1 к настоящему Порядку.
Основные требования к условиям финансирования проектов:
Участие клиента — не менее 20% от общего бюджета проекта. В общем случае — финансирование ГК Роскомстрой Недвижимость осуществляется после финансирования клиентом своей доли участия. Снижение доли участия Клиента, а так же одновременное финансирование с ГК Роскомстрой Недвижимость должно отражаться в большей стоимости продукта или обеспеченности кредитных рисков.
Требования к финансовому расчету проекта
базовая валовая рентабельность проекта — не менее 20%,
возможность возврата кредитных средств и процентов при условии падения базовых цен реализации на 20% или при увеличении срока реализации на 50%.
Условия проектного финансирования ГК Роскомстрой Недвижимость
получение необходимых разрешений, в том числе заключения Мосгорэкспертизы, разрешения на строительство, выданного Москомархитектурой, разрешения на производство СМР и Ордера на проведение СМР, выданных, соответственно, ИГАСН и ОАТИ, а также соответствующих документов в отдельном регионе РФ,
заключение договора генерального подряда, условия которого соответствуют представленному бизнес-плану и прошедшего экспертизу банка,
начало работ на строительной площадке, проведение строительных работ в объеме не менее 5% от общей сметы,
условия выборки траншей в процессе финансирования: после предоставления документов, подтверждающих объем выполненных СМР за предыдущий период и отчета о привлеченных средств от соинвесторов,
целевое использование кредитных средств: оплата услуг подрядчиков в рамках проекта. Возможно авансирование оплаты услуг подрядчиков в размере до 10% от планового объема месячных работ,
поступающие от реализации прав денежные средства до момента полного погашения участия ГК Роскомстрой Недвижимость должны направляться исключительно на погашение и обслуживание данных инвестиций или по согласованию с ГК Роскомстрой Недвижимость — на оплату услуг подрядчиков.
Обеспечение
ГК Роскомстрой Недвижимость оформляет залог прав аренды на земельный участок, залог акций компании-правообладателя, залог прав требований на строящиеся площади объекта, поручительства компаний клиента, обладающих активами, участвующие в торгово-финансовых операциях, поручительство собственников компании. Структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально.
Условия контроля и сопровождения проекта
контроль за ходом строительства и объемом выполненных работ со стороны ГК Роскомстрой Недвижимость силами самого ГК Роскомстрой Недвижимость или посредством привлечения сторонней специализированной сюрвейерской организации,
ежемесячное получение документов, подтверждающих объем выполненных СМР (КС-2, КС-3, акты взаиморасчетов с подрядчиками и др.),
проведение выручки от реализации прав через счета в ГК Роскомстрой Недвижимость, ежемесячный контроль выполнения согласованного бизнес-плана по продажам.
Независимая экспертиза проекта
экспертиза общих затрат проекта, представленных клиентом в рамках бизнес-плана, в том числе стоимость СМР, проектирования, получения ИРД, оборудования и других крупных статей затрат,
экспертиза Договора генерального подряда. Экспертиза должна подтвердить соответствие бизнес-плану в части сметы СМР, сроков проведения СМР, юридические обязательства генерального подрядчика выполнение договора в части этих условий,
оценка рыночной стоимости объекта по окончании финансирования. Данная оценка должна быть не менее объявленной общей суммы затрат на проект.
Особенности финансирования риэлторов-инвесторов
Ряд компаний-застройщиков могут иметь в ГК Роскомстрой Недвижимость общий лимит риска, предполагающий возможность принятия рисков на проекты, осуществляемые Риэлторами-инвесторами по приобретению у застройщиков оптом прав на будущие площади в данных проекта без:
экспертизы правоустанавливающей документации на проект,
экспертизы общего бюджета затрат застройщика на проект, договора генерального подряда,
контроля объемов выполненных СМР по соответствующей документации.
В данном случае, принимается риск на застройщика, в части выполнения им своих обязательств по строительству объекта в соответствующие сроки. Суть финансирования проекта сводится к финансированию риэлтора-инвестора на приобретение прав по определенной инвестиционной цене и контроль реализации этих прав в дальнейшем.
Требования по финансовому участию клиента — участие в оплате приобретаемых прав не менее 30% от общей суммы. Участие клиента — одновременно с предоставлением финансирования ГК Роскомстрой Недвижимость.
Условия контроля
Условия контроля — контроль реализации прав. Визуальный контроль хода строительства.
* Под компанией в данном случае подразумевается не единственное юридическое лицо, а несколько связанных компаний, входящих в одну группу, и выполняющих различные функции в процессе строительства: застройщика, управляющей компании, инвестора, технического заказчика, генподрядчика, риэлтера и т. д.
Пресс-центр
