Компания Пресс-центр Инвесторам Партнерам Страхование Тендеры Карьера Статистика Контакты
 
  Застройщикам    Банкам    Агентствам недвижимости    Поставщикам стройматериалов  
 
 
Застройщикам

Покупка инвестиционных проектов    Целевое проектное финансирование    Партнерские продажи

Основным направлением деятельности компании является проектное финансирование жилищного строительства.

Требования ГК Роскомстрой Недвижимость к проектам


ГК «Роскомстрой Недвижимость» финансирует

застройщика — компания*, обладающая правами на земельный участок и организующая управление процессом строительства. При этом реализация площадей в строящемся объекте может проводиться этим лицом самостоятельно или с привлечением сторонних риэлторов,
риэлтора-инвестора — компания, приобретающая оптом права требования к застройщику на получение площадей, с целью их дальнейшей розничной реализации. Финансирование клиента, выступающего в качестве Риэлтора-инвестора возможно только при финансировании строительства жилых объектов (жилых домов с квартирами и коттеджей),
минимальный размер лимита кредитования на компанию/группу — 25 млн. долларов США.

ГК Роскомстрой Недвижимость рассматривает возможность финансирования строительных проектов, соответствующих следующим первичным критериям:


Проектное финансирование - Типы строящихся объектов

жилая недвижимость
офисная недвижимость
недвижимость торгово-развлекательного назначения
многофункциональные комплексы (clover house)
недвижимость логистического назначения
коттеджные поселки


География строящихся объектов

География строящихся объектов - субъекты РФ.


Правоустанавливающие документы

решение конкурсной комиссии, Постановление органа местной власти о выделении земельного участка, Инвестконтракт, Свидетельство о собственности или Договор аренды земельного участка,
заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации,
разрешение на строительство.


Требования к управляющей компании проекта

опыт ведения, девелоперских операций — не менее 3 лет,
количество реализованных объектов — не менее 3 лет,
наличие собственной службы технического надзора и контроля за ходом строительства, либо опыт работы со сторонними организациями, выполняющими контроль за ходом строительства.


Требования к генеральному подрядчику объекта
опыт проведения строительных операций в качестве генподрядчика — не менее 3 лет,
количество реализованных объектов — не менее 3 соответствующего типа,
наличие собственного штата квалифицированных кадров, парка строительной техники, мощностей по производству строительных и комплектующих материалов (ЖБУ, ДСК, ЖБИ и т. д.).


Требования к риэлтору

опыт ведения риэлторских операций — не менее 3 лет,
опыт реализации площадей в новостройках соответствующего класса — не менее 3 объектов,
наличие собственного штата квалифицированных кадров.


Предварительный анализ проекта

Для предварительного рассмотрения вопроса о возможности финансирования строительного проекта клиент предоставляет в ГК Роскомстрой Недвижимость информацию о проекте по форме Приложения № 1 к настоящему Порядку.


Основные требования к условиям финансирования проектов:

Участие клиента — не менее 20% от общего бюджета проекта. В общем случае — финансирование ГК Роскомстрой Недвижимость осуществляется после финансирования клиентом своей доли участия. Снижение доли участия Клиента, а так же одновременное финансирование с ГК Роскомстрой Недвижимость должно отражаться в большей стоимости продукта или обеспеченности кредитных рисков.


Требования к финансовому расчету проекта

базовая валовая рентабельность проекта — не менее 20%,
возможность возврата кредитных средств и процентов при условии падения базовых цен реализации на 20% или при увеличении срока реализации на 50%.


Условия проектного финансирования ГК Роскомстрой Недвижимость

получение необходимых разрешений, в том числе заключения Мосгорэкспертизы, разрешения на строительство, выданного Москомархитектурой, разрешения на производство СМР и Ордера на проведение СМР, выданных, соответственно, ИГАСН и ОАТИ, а также соответствующих документов в отдельном регионе РФ,
заключение договора генерального подряда, условия которого соответствуют представленному бизнес-плану и прошедшего экспертизу банка,
начало работ на строительной площадке, проведение строительных работ в объеме не менее 5% от общей сметы,
условия выборки траншей в процессе финансирования: после предоставления документов, подтверждающих объем выполненных СМР за предыдущий период и отчета о привлеченных средств от соинвесторов,
целевое использование кредитных средств: оплата услуг подрядчиков в рамках проекта. Возможно авансирование оплаты услуг подрядчиков в размере до 10% от планового объема месячных работ,
поступающие от реализации прав денежные средства до момента полного погашения участия ГК Роскомстрой Недвижимость должны направляться исключительно на погашение и обслуживание данных инвестиций или по согласованию с ГК Роскомстрой Недвижимость — на оплату услуг подрядчиков.


Обеспечение

ГК Роскомстрой Недвижимость оформляет залог прав аренды на земельный участок, залог акций компании-правообладателя, залог прав требований на строящиеся площади объекта, поручительства компаний клиента, обладающих активами, участвующие в торгово-финансовых операциях, поручительство собственников компании. Структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально.


Условия контроля и сопровождения проекта

контроль за ходом строительства и объемом выполненных работ со стороны ГК Роскомстрой Недвижимость силами самого ГК Роскомстрой Недвижимость или посредством привлечения сторонней специализированной сюрвейерской организации,
ежемесячное получение документов, подтверждающих объем выполненных СМР (КС-2, КС-3, акты взаиморасчетов с подрядчиками и др.),
проведение выручки от реализации прав через счета в ГК Роскомстрой Недвижимость, ежемесячный контроль выполнения согласованного бизнес-плана по продажам.


Независимая экспертиза проекта

экспертиза общих затрат проекта, представленных клиентом в рамках бизнес-плана, в том числе стоимость СМР, проектирования, получения ИРД, оборудования и других крупных статей затрат,
экспертиза Договора генерального подряда. Экспертиза должна подтвердить соответствие бизнес-плану в части сметы СМР, сроков проведения СМР, юридические обязательства генерального подрядчика выполнение договора в части этих условий,
оценка рыночной стоимости объекта по окончании финансирования. Данная оценка должна быть не менее объявленной общей суммы затрат на проект.


Особенности финансирования риэлторов-инвесторов

Ряд компаний-застройщиков могут иметь в ГК Роскомстрой Недвижимость общий лимит риска, предполагающий возможность принятия рисков на проекты, осуществляемые Риэлторами-инвесторами по приобретению у застройщиков оптом прав на будущие площади в данных проекта без:

экспертизы правоустанавливающей документации на проект,
экспертизы общего бюджета затрат застройщика на проект, договора генерального подряда,
контроля объемов выполненных СМР по соответствующей документации.

В данном случае, принимается риск на застройщика, в части выполнения им своих обязательств по строительству объекта в соответствующие сроки. Суть финансирования проекта сводится к финансированию риэлтора-инвестора на приобретение прав по определенной инвестиционной цене и контроль реализации этих прав в дальнейшем.

Требования по финансовому участию клиента — участие в оплате приобретаемых прав не менее 30% от общей суммы. Участие клиента — одновременно с предоставлением финансирования ГК Роскомстрой Недвижимость.


Условия контроля

Условия контроля — контроль реализации прав. Визуальный контроль хода строительства.


* Под компанией в данном случае подразумевается не единственное юридическое лицо, а несколько связанных компаний, входящих в одну группу, и выполняющих различные функции в процессе строительства: застройщика, управляющей компании, инвестора, технического заказчика, генподрядчика, риэлтера и т. д.